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[线上配资官网]角落里的地产股:便宜还是硬道理吗?

  文/如是金融研究院执行院长朱振鑫、高级研究员李畅   关于买房,我们一直在强调一个基本逻辑:未来房地产作为投资工具性价比很低,即便是目前地产政策明显回暖的情况下,也不应把过多的资产配置在非标准化的房产上,可以多配置一些标准化的股票资产。但很多会员朋友还是对房地产有情结,即便不买房了,也还是关心房地产股,尤其最近股市一好,问的人更多了,短期地产股会不会跟随政策回暖?中长期来看,地产股的投资前景怎么样?   近期我们会在财富指北会员社群组织一场专题直播,时间初定下周二,今天先讲一下基本逻辑,如果有具体问题,也可以随时在社群内跟我们反馈,届时我们一并解答。总体观点:   第一, 地产股不等于地产,地产股看微观的公司表现,取决于地产市场的增量,房地产可能更多的和宏观变量相关,未来更多取决于地产市场的存量。   第二, 地产板块的趋势性大牛市很难再现,但会有阶段性的、结构性的机会,目前市场估值处于底部,政策和流动性回暖,是个不错的时机。   第三, 地产不是中国经济的未来,地产股也不是A股的未来,你想想连最龙头的房企都开始转型不做地产了,投资者自然也不适合做长期下注。   第四, 地产市场在严重分化,地产股也会严重分化,如果投,要选择现金流稳定、低估值、高股息率的优质龙头。   接下来我们具体讲讲。目前纳入申万房地产行业的A股上市公司共143家,占全部A股的3.76%。截止2月25日,143家A股上市房企总市值约为2.4万亿,占全部A股总市值的3.6%。此外还有约170家内地房企在港股上市,截止2月25日,港股内房股总市值约为3.7万亿。这样加起来看,A股和港股上市的房企总市值超过6万亿,体量庞大。   房地产开发有周期性,地产股的涨跌也具有周期性。周期股整体跟随宏观经济景气周期波动,而地产股跟随政策波动更明显。从历史经验来看,如果市场上涨主要受益于经济周期复苏,政策逆周期调节发力,货币政策和地产调控政策放松,地产股往往可以获得更高的回报率。但如果市场上涨主要受益于流动性改善,风险偏好提升,赚钱效应扩散到小市值高Beta板块,相对而言地产股的整体会偏弱势,比如这半年资金宽松、实体不振的条件下科技股受到更多追捧,地产股遇冷。   从短周期来看,不论是政策面还是基本面都没法和2015年相比,导致现在市场对地产股还是观望为主。去年下半年开始地产股的表现一直不佳,申万房地产指数累计涨幅持续跑输沪深300。尤其是今年年初以来,房地产板块超额收益在28个行业中几乎垫底。主要原因还是归结于2015年的超级宽松一去不复返。目前“因城施策”的政策改善与以前的全局放松相比,力度差距太大。5年期LPR利率的下调幅度跟不上中枢利率下行,再加上投资者担心疫情对行业销量的超预期冲击,影响了板块的估值修复。   但随着疫情后经济和政策的变化,上述不利因素都正在得到缓解。一是“因城施策”的宽松尺度越来越大,已经有城市松动首付比例,银行也开始给居民加杠杆,这是一个重要信号。部分城市的政策宽松可能会超预期。二是在银行眼中房贷仍然是相当优质的资产,在长端利率下行期,银行会更偏好于按揭类资产配置,今年不论是房企融资端还是需求端的按揭贷款,都会明显好于去年。三是目前在疫情影响下,股市的增量资金仍然偏好于受疫情影响不大的成长板块上,等到疫情过去,对房地产板块的风险偏好也会相应回升。

  从长周期来看,目前地产股最大的优势在估值。从估值角度看,房地产板块现在真的可以说是白菜价了。当前申万房地产行业板块估值仅为9.1x,十年期估值历史水位为3.6% ,也就是说过去十年中只有3.6%的时间房地产板块估值低于现在的水平,可以说是绝对低位了。从行业横向对比的角度,房地产板块的估值也不及大部分行业,仅高于钢铁、建筑装饰和银行。
  金融投资有一条基本逻辑:便宜就是硬道理。但问题是,地产股会不会一直这么便宜?是不是就应该便宜?要回答这个问题,首先要回答另一个问题:中国的房地产市场是不是已经彻底熊市了。如果不是,那么龙头地产股的估值低估就是不正常的,未来就会向上修正。如果大家听过我们的投资训练课,就应该清楚我们的观点:中国的房地产市场的暴利时代结束了,但还不至于完全陷入熊市,行业还有后段机会。

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